공식 보도자료에서 제공하는 이미지는 모바일에서 한눈에 보기에 조금 불편한 면이 있어서 자료만 가지고 새로 그려보았다.

아파트 시세 변동이 궁금한 분들께 도움이 되었으면 좋겠다. 자료에 대한 이해가 좀 더 충분해진다면 기초 자료를 다른 자료와 연계해서 그려볼 생각도 있다. 예를 들어 토지거래허가 신청 건수 같은 것도 연결해보면 좋을 것 같다.

이사를 많이 하는 봄이라서 1주일 동안 2천 건 넘게 신청을 했나보다. 다들 좋은 집에 이사 가서 행복한 나날을 누렸으면 좋겠다.

지금 종합부동산세는 과세표준에 대해 아래와 같은 세율을 적용한다.

현재는 거주 비거주 구분하지 않고 같은 세율이다.

실제 보유세는 종합부동산세가 생기기 전부터 있는 재산세도 있다. 이것도 무시하지 못할 수준이다.

아파트 보유세는 공시가격에 따라 정해지는데 대략적인 것들은 인터넷에서 보유세 계산기로 알아볼 수 있다.

시세 30억 아파트 예상 보유세

세금은 소문으로 부과되지 않는다. 그냥 관심을 가지고 지켜보다가 정해지면 성실히 납부하면 된다.

고덕차량기지 복합개발 사업화 방안 수립을 위한 서울시 외부 용역 공고가 나왔다. 여러 요구 사항이 있지만, 사람들이 가장 궁금한 것 이게 언제쯤 끝날 것인지만 살펴본다.

한강 쪽에서 바라보는 고덕차량기지다. 왼쪽 빈터는 토지임대부주택 자리고 수도권제1순환고속도로와 비즈밸리 사이에 있다.
고덕강일3단지 토지임대부 주택 링크

대략 2040년이 넘어서 마무리할 계획인 것 같다. 수서차량기지도 2009년 SRT 개통 때부터 개발을 추진했는데 아직 진행 중이다.

잘 마무리 되어서 강동이 더욱 살만한 곳이 되면 좋겠다.

• 이 글은 아래 나라장터 공고를 기준으로 작성하였으며 실제 내용과 차이점이 있다면 그것은 저의 이해 부족이며 정부나 지자체의 발표 자체의 문제로 인한 것은 아닙니다.
• 나라 장터 공고 링크 : https://www.g2b.go.kr/link/PRVA004_02/?bfSpecRegNo=R26BD00171520

26년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝난다고 한다. 5월 9일이 지나면 투자나 이사, 상속 등 여러 이유로 집이 여러 채인 사람들은 상황에 따라 양도세가 최대 82.5%까지 늘어날 수 있다고 한다. 이런 경우 집을 팔아야 하는 경우도 있는데, 토지거래허가제로 인해 세입자가 있는 집은 팔 수 없는 문제가 있었다.

정부는 이 문제를 풀기 위해 세입자가 있는 경우에도 28년 2월 11일까지만 집주인이 입주할 수 있으면 집을 팔고 살 수 있게 했다.

임차인이 있는 집도 계약(토지거래허가 포함)을 5월 9일까지 하고 잔금을 계약일부터 4/6개월 안에 치루면, 최대 28년 2월 11일까지 새로 집을 사는 주인이 실거주를 미룰 수 있다고 한다.

거주지나 직장이나 현금 흐름 등으로 당장 실거주가 어려운 사람들이 집을 살 수 있는 기회가 되었으면 좋겠다.

• 이 글은 다음 링크에 있는 정부 발표 자료를 요약한 것입니다. 본 글의 내용이 발표 내용과 다른 점이 있다면 저의 이해가 부족한 것이며 정부 발표의 문제가 아님을 밝힙니다.
  https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156744462&pWise=sub&pWiseSub=C3

서울이라면 떠오르는 이미지나 방송 등에서 서울이 나오는 모습은 아파트나 빌딩이 숲처럼 양쪽으로 늘어진 거리다.

이런 이미지와 반대로 아파트 거주 비율은 생각보다 낮다. 심지어 산과 숲과 자연으로 어우러진 것 같은 이미지인 강원도보다 낮다.

그럼 전국 여러 지역과 비교해서 어느 정도인지 보자.

전국 평균인 53.1%와 비교해도 꽤 낮은 44.0%다. 왜 이런지는 두 가지 가운데 하나가 아닐까?

• 서울에는 아파트에 살고 싶지 않은 사람이 모여있다.
• 서울은 아파트가 살고 싶은 사람만큼 충분하지 않다.

사람들이 살고 싶은 집을 산다고 생각하면, 전체 주택 거래 비율을 살펴보면 될 것 같다. 마침 일요신문에 이런 기사가 나왔다.

서울 주택 거래 중 아파트 비중 70.3%

서울 주택 거래 비중을 보면 아파트에 살고 싶은 사람은 많은데, 실제 서울에서 아파트에 살고 있는 사람 비율은 전국 평균보다 한참 낮다.

서울에 아파트가 모자란다는 말이 괜히 나온 건 아닌 것 같다.

집값이 올라가면 종부세를 낸다. 얼마가 되면 종부세를 낼까? 그리고 얼마나 낼까?

종부세의 기준은 공시지가가 단독명의 기준 12억 원, 공동명의인 경우 명의자 1인당 9억 원까지 면제가 된다. 정확히 시세만 가지고는 알 수 없지만, 공시지가가 시세를 기준으로 일정비율을 반영해서 정하므로 대략 추정은 해볼 수 있다.

공시가격 시세반영비율은 정부에서 정하는데 때때로 바뀐다. 지금은 69%라고 알려져있다. 기준선을 넘어가면 세금을 내는데, 납세자가 너무 부담이 될 수 있어 깎아줄 수 있도록 만들었다. 그걸 공정시장가율이라고 하는데 비율이 높을수록 세금이 높은데, 60~100% 사이다.

가격은 고정하고, 시세반영률과 공정시장가율을 바꿔가면서 표를 만들어보면 이렇게 된다. 위는 단독 소유인 경우 17억 조금 넘는 아파트인 경우고, 아래는 공동명의인 경우 26억 정도인 아파트가 기준이다. 각종 공제가 있을 수 있는데 고려하지 못했고 단순히 세율만 곱했다.

일일이 프로그램을 만들어서 돌리는 것보다 이런 사이트를 이용하는 게 훨씬 나은 것 같다. 아래는 링크다. 이 사이트의 가장 큰 장점은 금액을 일일이 입력하지 않고 슬라이드 바를 조정해서 바로 바로 알아볼 수 있는 점과 링크를 복사하면 금액을 그대로 전달할 수 있는 점이다. 재산세와 종부세를 합친 금액도 알 수 있고, 단독명의와 공동명의를 바로 비교해준다.

30억 아파트 재산세, 종부세를 합친 보유세는?

위의 링크를 누르면 사이트로 바로 갈 수 있다.

계산할 때는 상당히 객관적으로 변하는 것 같은데, 계산을 마치고 나면 시세는 올라도 시세반영율은 오르지 않았으면 하는 마음이 드는 건 어쩔 수 없나보다.

(photo:unsplash.com)

2년 뒤 들어갈 집의 알파룸에는 에어컨이 없다.

(photo:unsplash.com)

부채는 자는 동안 쓸 수 없으므로 통과.

(photo:unsplash.com)

선풍기 정도면 그럭저럭 지낼만 할 것 같기도 하지만.

사무실 천장에 있는 이 디퓨저가 생각이 났다.

오른쪽에 있는 4웨이 실내기에서 서브덕트로 디퓨저까지 연결 되어있다. 실내기와 디퓨저 사이 거리는 대략 3미터 쯤 되는 것 같다.

서브덕트 연결을 위해서는 실내기 연결 어댑터와 주름관 그리고 디퓨저만 있으면 된다.

부자재는 비싸지 않지만 집에서 하려면 천장을 뚫어야 한다. 사무실은 패널로 되어 있어 뜯고 다시 붙이기 쉽지만 집 천장은 공사를 해야 한다. 아직 시간이 있으므로 공사비는 알아보지 않았다.

(photo:pixabay)

실내기 연결 어댑터와 찬바람이 나오는 디퓨저 사이에는 이런 주름관이 천장 속으로 들어간다. 찬바람이 지나가면 이것도 차가워지므로 사진에 있는 것 같은 일반 주름관을 쓰면 물방울이 맺히고 그 물이 천장에 떨어지면 누수가 생긴 것과 같은 현상이 일어날 수 있다. 그래서 반드시 보온재로 밖을 감싼 주름관을 써야 한다.

디퓨저 쪽 방은 실내기 쪽보다 당연히 덜 시원하다. 바람도 약하다.

(photo:pixabay)

시간이 여유 있으므로 좀 더 생각해봐야겠다. 입주 하고 여름이 되기 까지는 거의 3년이 남았으니.

출처:픽사베이

요즘 새로 짓는 아파트는 땅 파는 모습을 보기 어렵다. 땅을 판다기보다는 흙을 걷어내는 듯하다가 어느 듯 콘크리트 바닥이 보인다. 어떤 방법을 쓰기에 옛날처럼 땅을 깊이 파는 모습이 보이지 않는 걸까?

출처:픽사베이

1층 콘크리트 바닥을 먼저 만들고 그 아래를 파기 때문이다.

이 동영상을 보면 좀 더 쉽게 이해할 수 있을 것 같다.

이렇게 1층 바닥을 먼저 만들고 지하를 나중에 파면 공사 기간을 두세 달쯤 줄일 수 있다고 한다. 기술적인 난이도와 일부 공사비 증가에 비해 이런 장점도 있다고 한다.

공사 기간 단축 → 총 비용 절감 가능

주변 토사 붕괴 위험 감소 / 안전성 향상

도시 환경·교통 영향 최소화 (먼지, 소음 감소)

상부 구조 조기 시공 가능 → 조기 입주 준비 가능

날씨 영향 최소화 → 악천후에도 일정 안정성 확보

(photo:pixabay)

무엇보다 공사기간이 줄어들면 입주를 더 빨리할 수 있는 점도 좋은 것 같고,주변에 아파트가 있는 동네에서 새 아파트를 짓는 경우 소음이나 먼지를 줄일 수 있다 것도 큰 장점이 될 것 같다.

국가법령 등은 글을 쓴 시점에서 바뀌었을 수 있습니다.

나름 애를 써서 자료를 찾았으나 날짜나 계산, 내용 등에서 오류가 있을 수 있습니다.

여기 나와있는 사진은 파일 이름에 제공 서비스와 파일 코드를 함께 적었습니다. 무료로 이용할 수 있는 파일이라 받았지만, 혹시라도 문제가 있는 사진인 경우 댓글로 알려주시면 지우겠습니다.

11억 짜리 전세주택에 살던 사람이 11억 짜리 집을 사서 살면서 올라가는 집값은 어느 정도의 투자수익률일까?

11억 짜리 집은 전세집보다는 환경이 떨어질 것이므로, 11억 전세집에서 느끼던 편리함과 안락함을 투자하는 것이라고 보면, 이 투자의 가치는 어느 정도일까?

새로 옮긴 집의 전세 가격이 8억이라고 하면, 3억을 투자한 것이 된다. 그런데 집값은 11억에서 집값상승률만큼 올라간다.

집값상승률이 3%라고 하면, 이 투자수익은 3억에 대한 투자수익률로 봤을 때 11%에 해당한다. 집값 상승분은 11억에 대하여 3% 오른 거고, 실제 투자는 3억이므로 그 금액을 3으로 나누면 3억에 대한 투자수익률이 나온다.

11*0.03/3=0.11

11억 짜리 전세에 살던 사람이 8억 짜리 전세로 옮기고 남는 3억으로 투자를 한다면, 1년에 11%의 수익률을 얻는 투자를 해야 11억 짜리 집을 사는 것과 비슷한 효과를 낼 수 있다는 것을 알 수 있다. 다른 말로 1년에 11% 이상의 대체 투자수익을 얻을 수 있는 사람이라면 굳이 집을 투자수단으로 생각할 필요는 없을 것 같다.

단, 사는 집 전세가 9억 5천이 되는 순간 투자수익률을 1년에 22%로 올리는 능력도 있어야 한다.

진짜 이런 능력이 있다면, 그냥 무보증 월세 500 짜리로 옮기고 전액 투자하는 게 낫겠다.

국가법령 등은 글을 쓴 시점에서 바뀌었을 수 있습니다.

나름 애를 써서 자료를 찾았으나 날짜나 계산, 내용 등에서 오류가 있을 수 있습니다.

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거래에는 비용이 들어가는데 주요 비용은 탐색 비용, 계약 비용, 이행과 확인 비용 등이 있다.

특수성, 불확실성 및 기회주의적 행동이 거래비용을 증가시키는 주요 요인이다.

한국 아파트에는 거래비용 증가 요인이 상당수 제거되어 있다.

외국 부동산 소개 프로그램 등을 보면 집집마다 크기부터 구조와 자재 등 모든 것이 다르다. 그러므로 거래 대상을 파악하고 비교하기 위해서는 일일이 직접 보고 검토해야 하니 탐색 비용부터 많이 들게 된다.

이런 특수성은 주로 탐색 비용과 계약 비용을 올리는데 큰 역할을 한다.

한국 아파트는 건축법과 관련 규정 등을 통해서 이런 특수성을 없애준다. “84”라는 것만 보면 다른 건 볼 것도 없다. 법과 규정을 제대로 지켜서 만든 집이라면 어떤 특징을 가지고 있을지 모르는 사람이 드물 정도다. 어디에 있는지, 언제 지었는지, 베이가 어떤지 같은 기본 정보 몇 개만 있으면 충분히 가치를 판단할 수 있게 된다.

탐색 비용도 사실 없는 거나 마찬가지다. 여러 가지 온라인 서비스에서 클릭 한번이면 얼마인지 바로 알 수 있다. 심지어 정부에서도 실제로 얼마에 거래가 되었는지 알려주는 실거래 서비스까지 제공한다. 실거래가 서비스와 다운계약서 등 계약에 대한 기회주의적 행동을 정부에서 제재를 가함으로서 가격 정보가 투명하게 공개 된다. 불확실성과 기회주의적 행동 같은 거래비용 증가 요인도 사실상 없는 셈이다.

이 정도면 사실상 가상화폐나 디지털 토큰과 다를 게 없다.

다른 거래 비용인 계약 비용도 불확실성과 기회주의적 행동이 제거된 상태에서는 수월할 수 밖에 없고, 이행 비용도 집 자체를 옮기거나 배달하지 않으므로 전체 자산 금액에 비교하면 이 비용이 큰 부분을 차지하지 않는다. 비록 집이 크긴 하지만 보관할 장소를 따로 마련할 필요도 없다. 집보다 훨씬 작은 자건거조차 댓수가 많으면 보관할 데를 염려하는데.

서울 사는 사람들의 대규모 공통주택에 대한 선호도 또한 중요한 요소다. 이건 시골에서 오거나 땅이 넓은 나라에서 온 사람들은 이해하지 못하는 부분 중 하나이기도 하다. 가격은 원하는 사람이 많으면 오르게 되어 있는데 서울에 사는 사람들은 아파트를 좋아하는 사람이 많다.

많은 사람들이 아파트에 몇 십 년 동안 살면서 불편함 점을 고치고 연구하며 안락함과 편리함을 만들어낸 점도 아파트를 좋아하게 만든다. 아파트 말고는 그렇게 연구하고 설계한 집이 많지 않으니까.

거래비용이 사실상 없고 거래비용 증가 요인도 상당수 제거된 서울 아파트를 서울 사람들이 좋아하니 아파트로 몰릴 수 밖에 없다.

국가법령 등은 글을 쓴 시점에서 바뀌었을 수 있습니다.

나름 애를 써서 자료를 찾았으나 날짜나 계산, 내용 등에서 오류가 있을 수 있습니다.

여기 나와있는 사진은 파일 이름에 제공 서비스와 파일 코드를 함께 적었습니다. 무료로 이용할 수 있는 파일이라 받았지만, 혹시라도 문제가 있는 사진인 경우 댓글로 알려주시면 지우겠습니다.