서울이라면 떠오르는 이미지나 방송 등에서 서울이 나오는 모습은 아파트나 빌딩이 숲처럼 양쪽으로 늘어진 거리다.

이런 이미지와 반대로 아파트 거주 비율은 생각보다 낮다. 심지어 산과 숲과 자연으로 어우러진 것 같은 이미지인 강원도보다 낮다.

그럼 전국 여러 지역과 비교해서 어느 정도인지 보자.

전국 평균인 53.1%와 비교해도 꽤 낮은 44.0%다. 왜 이런지는 두 가지 가운데 하나가 아닐까?

• 서울에는 아파트에 살고 싶지 않은 사람이 모여있다.
• 서울은 아파트가 살고 싶은 사람만큼 충분하지 않다.

사람들이 살고 싶은 집을 산다고 생각하면, 전체 주택 거래 비율을 살펴보면 될 것 같다. 마침 일요신문에 이런 기사가 나왔다.

서울 주택 거래 중 아파트 비중 70.3%

서울 주택 거래 비중을 보면 아파트에 살고 싶은 사람은 많은데, 실제 서울에서 아파트에 살고 있는 사람 비율은 전국 평균보다 한참 낮다.

서울에 아파트가 모자란다는 말이 괜히 나온 건 아닌 것 같다.

집값이 올라가면 종부세를 낸다. 얼마가 되면 종부세를 낼까? 그리고 얼마나 낼까?

종부세의 기준은 공시지가가 단독명의 기준 12억 원, 공동명의인 경우 명의자 1인당 9억 원까지 면제가 된다. 정확히 시세만 가지고는 알 수 없지만, 공시지가가 시세를 기준으로 일정비율을 반영해서 정하므로 대략 추정은 해볼 수 있다.

공시가격 시세반영비율은 정부에서 정하는데 때때로 바뀐다. 지금은 69%라고 알려져있다. 기준선을 넘어가면 세금을 내는데, 납세자가 너무 부담이 될 수 있어 깎아줄 수 있도록 만들었다. 그걸 공정시장가율이라고 하는데 비율이 높을수록 세금이 높은데, 60~100% 사이다.

가격은 고정하고, 시세반영률과 공정시장가율을 바꿔가면서 표를 만들어보면 이렇게 된다. 위는 단독 소유인 경우 17억 조금 넘는 아파트인 경우고, 아래는 공동명의인 경우 26억 정도인 아파트가 기준이다. 각종 공제가 있을 수 있는데 고려하지 못했고 단순히 세율만 곱했다.

일일이 프로그램을 만들어서 돌리는 것보다 이런 사이트를 이용하는 게 훨씬 나은 것 같다. 아래는 링크다. 이 사이트의 가장 큰 장점은 금액을 일일이 입력하지 않고 슬라이드 바를 조정해서 바로 바로 알아볼 수 있는 점과 링크를 복사하면 금액을 그대로 전달할 수 있는 점이다. 재산세와 종부세를 합친 금액도 알 수 있고, 단독명의와 공동명의를 바로 비교해준다.

30억 아파트 재산세, 종부세를 합친 보유세는?

위의 링크를 누르면 사이트로 바로 갈 수 있다.

계산할 때는 상당히 객관적으로 변하는 것 같은데, 계산을 마치고 나면 시세는 올라도 시세반영율은 오르지 않았으면 하는 마음이 드는 건 어쩔 수 없나보다.

광장극동은 명절이 끝날 때 쯤 고향 갔다 집으로 가는 길에 있었다. 이 동네 살았다면 아직 20분 가까이 더 가지 않고 바로 집으로 들어갈텐데. 이런 생각이 들었고, 설에 눈이라도 온 날은 그런 생각이 더 들었던 것 같다. 물론 그게 광장극동인지 이름도 모른채.

2011년 여름 광장극동 전세 계약을 하며 부동산에서 들었던 기억이 난다. “여기 재개발 10년도 넘게 걸릴 거예요. 셋째 대학 들어갈 때까지도 충분할 겁니다.” 이사 하고 사는 동안에도 계속 재건축 이야기는 나왔고 재건축 안전진단으로 아파트가 불안정하다고 했을 때 축하 공지가 붙었던 기억이 난다. 전세계에서 자기 집이 불안해서 좋다고 할 사람은 우리 나라 밖에 없을 거란 생각도 했다.

광장극동을 비롯해서 현대3,5,8단지, 삼성, 상록에 아이 있는 사람들이 사는 이유는 딱 하나라고 볼 수 있다. 바로 광남 라인. 유치원부터 초,중,고 까지 일단 계속 살 수만 있다면 진학 염려 없이 그냥 살던 되는 동네니까. 이사하고 맨 처음 들었던 생각은 동네 전체가 그냥 애들 만을 위해 존재하는 것 같았다. 아침 등교길, 오후 하교길, 그리고 밤 늦은 시간까지 가방 들고 다니는 아이들.

처음 광장극동에 이사했던 2011년만 해도 생각보다는 많이 알려진 동네는 아니었다. 사는 동네를 물어서 광장동이라고 하면 광장시장 쪽이냐고 묻는 사람이 대부분일 정도였는데, 재산세 증가율이 이 높은 축에 속하는 걸로 봐서 이제는 확실히 동네에 대한 관심도가 올라가는 느낌이 든다. 어쩌면 광남고 영향이 아닐까 싶은데, 2014년 광남고 졸업생이 학교 처음으로 수능 만점 받고, 바로 다음 해 재학생 처음으로 나온 수능 만점은 애 친구. 그 사이는 잘 모르지만 24, 25년 수능에서도 재학생 만점이 나왔는데 이게 공립 일반고 최초로 2년 연속 재학생 수능 만점이라고 한다.

학군지의 장점은 지나고 나서 부모로서 부족함은 있었겠지만 크게 아쉬움은 가지지 않고 살 수 있는 것 때문인 것 같다. 지나고 나면 다시 돌아올 수 없는 게 애들 어린 시절이라 더 하겠지.

5호선 광나루역 출입구 바로 앞이라 전철 타고 회사 출퇴근하는 나는 편했는데, 차로 다니는 아내는 주차 때문에 많이 힘들어했다. 평행주차만 한 세 줄 쯤 되니 안쪽에 차를 대면 뒷쪽 차를 밀고 차를 뺄 공간을 만들어야 하는데, 소코반 게임 현실 체험을 날마다 해야했다. 이런 동네를 왜 집을 새로 못 짓게 하나 했는데, 이제 49층으로 재건축을 한다고 한다. (광장극동 49층 재건축 뉴스 링크)

광장극동 1차 5동은 한강이 잘 보였지만, 애가 다니던 학원장 말로는 창문 열면 차 소리 때문에 시끄러워서 별로 라는 말을 했다고 한다. 내가 살던 동은 5동이 소리를 가려서 크게 시끄러운 느낌은 아니었지만, 한강이 조금 밖에 안 보였다. 새로 짓는 집은 더 많은 사람들이 한강을 볼 수 있을 것 같다.

옛 이웃 분들 이제 집 잘 지어서 다들 주차 편한 단지에 사셨으면 좋겠다. 이미 팔고 나간 분도 계시겠지만, 참으로 오랜 세월을 주차 불편 견디며 사신 것 같다.

성탄절 저녁이라 그런지 옛 이웃들 생각이 난다. 이사 나오는 날이 되어서야 대학 선배란 걸 알게 되었던 아래층 아저씨도.

나중에 여력이 된다면 다시 가서 살고 싶은 동네 중 하나다.

(photo:unsplash.com)

2년 뒤 들어갈 집의 알파룸에는 에어컨이 없다.

(photo:unsplash.com)

부채는 자는 동안 쓸 수 없으므로 통과.

(photo:unsplash.com)

선풍기 정도면 그럭저럭 지낼만 할 것 같기도 하지만.

사무실 천장에 있는 이 디퓨저가 생각이 났다.

오른쪽에 있는 4웨이 실내기에서 서브덕트로 디퓨저까지 연결 되어있다. 실내기와 디퓨저 사이 거리는 대략 3미터 쯤 되는 것 같다.

서브덕트 연결을 위해서는 실내기 연결 어댑터와 주름관 그리고 디퓨저만 있으면 된다.

부자재는 비싸지 않지만 집에서 하려면 천장을 뚫어야 한다. 사무실은 패널로 되어 있어 뜯고 다시 붙이기 쉽지만 집 천장은 공사를 해야 한다. 아직 시간이 있으므로 공사비는 알아보지 않았다.

(photo:pixabay)

실내기 연결 어댑터와 찬바람이 나오는 디퓨저 사이에는 이런 주름관이 천장 속으로 들어간다. 찬바람이 지나가면 이것도 차가워지므로 사진에 있는 것 같은 일반 주름관을 쓰면 물방울이 맺히고 그 물이 천장에 떨어지면 누수가 생긴 것과 같은 현상이 일어날 수 있다. 그래서 반드시 보온재로 밖을 감싼 주름관을 써야 한다.

디퓨저 쪽 방은 실내기 쪽보다 당연히 덜 시원하다. 바람도 약하다.

(photo:pixabay)

시간이 여유 있으므로 좀 더 생각해봐야겠다. 입주 하고 여름이 되기 까지는 거의 3년이 남았으니.

사진 출처 : pexels.com

누구나 좋은 새집에 살고 싶어한다. 새집이 대세가 될 거란 말을 하는 다른 사람도 있다. 그리고, 새집에 들어갈 때 인테리어 시공을 할 때 견적서를 받으면 꼼꼼히 살펴봐야 할 것들도 있다.

드라마 ‘서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기’의 작가로도 유명한 송희구 작가는 “앞으로 10~15년 동안은 신축에 대한 선호로 2015년 이후 지은 아파트가 대세가 될 것”이라고 말한다.

인테리어 계약할 때 받은 견적서 나온 단어나 용어에 주의를 하지 않으면 많은 손해를 볼 수 있으니 주의하라는 동영상이다.

• 일체라는 것 속에 빠져있는 것들,
• ~별도, 추후협의 등으로 초기에 모든 비용을 확정하지 않고 시작하는 부분,
• 시공 자재를 명확히 하지 않고 시작하는 부분,
• 부가가치세 포함/별도 여부를 확인하기 어렵게 만든 부분,
• 대금지급 조건을 공정 진척도가 아닌 중간에 과도하게 요구하는 부분

등을 조심하라고 한다.

몇 가지는 인테리어가 아니어도 계약할 때 흔히 놓치기 쉬운 부분이기도 하다.

2년 쯤 뒤 입주 전에 인테리어 시공할 때 기억이 나면 좋겠다.

출처:픽사베이

요즘 새로 짓는 아파트는 땅 파는 모습을 보기 어렵다. 땅을 판다기보다는 흙을 걷어내는 듯하다가 어느 듯 콘크리트 바닥이 보인다. 어떤 방법을 쓰기에 옛날처럼 땅을 깊이 파는 모습이 보이지 않는 걸까?

출처:픽사베이

1층 콘크리트 바닥을 먼저 만들고 그 아래를 파기 때문이다.

이 동영상을 보면 좀 더 쉽게 이해할 수 있을 것 같다.

이렇게 1층 바닥을 먼저 만들고 지하를 나중에 파면 공사 기간을 두세 달쯤 줄일 수 있다고 한다. 기술적인 난이도와 일부 공사비 증가에 비해 이런 장점도 있다고 한다.

공사 기간 단축 → 총 비용 절감 가능

주변 토사 붕괴 위험 감소 / 안전성 향상

도시 환경·교통 영향 최소화 (먼지, 소음 감소)

상부 구조 조기 시공 가능 → 조기 입주 준비 가능

날씨 영향 최소화 → 악천후에도 일정 안정성 확보

(photo:pixabay)

무엇보다 공사기간이 줄어들면 입주를 더 빨리할 수 있는 점도 좋은 것 같고,주변에 아파트가 있는 동네에서 새 아파트를 짓는 경우 소음이나 먼지를 줄일 수 있다 것도 큰 장점이 될 것 같다.

국가법령 등은 글을 쓴 시점에서 바뀌었을 수 있습니다.

나름 애를 써서 자료를 찾았으나 날짜나 계산, 내용 등에서 오류가 있을 수 있습니다.

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11억 짜리 전세주택에 살던 사람이 11억 짜리 집을 사서 살면서 올라가는 집값은 어느 정도의 투자수익률일까?

11억 짜리 집은 전세집보다는 환경이 떨어질 것이므로, 11억 전세집에서 느끼던 편리함과 안락함을 투자하는 것이라고 보면, 이 투자의 가치는 어느 정도일까?

새로 옮긴 집의 전세 가격이 8억이라고 하면, 3억을 투자한 것이 된다. 그런데 집값은 11억에서 집값상승률만큼 올라간다.

집값상승률이 3%라고 하면, 이 투자수익은 3억에 대한 투자수익률로 봤을 때 11%에 해당한다. 집값 상승분은 11억에 대하여 3% 오른 거고, 실제 투자는 3억이므로 그 금액을 3으로 나누면 3억에 대한 투자수익률이 나온다.

11*0.03/3=0.11

11억 짜리 전세에 살던 사람이 8억 짜리 전세로 옮기고 남는 3억으로 투자를 한다면, 1년에 11%의 수익률을 얻는 투자를 해야 11억 짜리 집을 사는 것과 비슷한 효과를 낼 수 있다는 것을 알 수 있다. 다른 말로 1년에 11% 이상의 대체 투자수익을 얻을 수 있는 사람이라면 굳이 집을 투자수단으로 생각할 필요는 없을 것 같다.

단, 사는 집 전세가 9억 5천이 되는 순간 투자수익률을 1년에 22%로 올리는 능력도 있어야 한다.

진짜 이런 능력이 있다면, 그냥 무보증 월세 500 짜리로 옮기고 전액 투자하는 게 낫겠다.

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거래에는 비용이 들어가는데 주요 비용은 탐색 비용, 계약 비용, 이행과 확인 비용 등이 있다.

특수성, 불확실성 및 기회주의적 행동이 거래비용을 증가시키는 주요 요인이다.

한국 아파트에는 거래비용 증가 요인이 상당수 제거되어 있다.

외국 부동산 소개 프로그램 등을 보면 집집마다 크기부터 구조와 자재 등 모든 것이 다르다. 그러므로 거래 대상을 파악하고 비교하기 위해서는 일일이 직접 보고 검토해야 하니 탐색 비용부터 많이 들게 된다.

이런 특수성은 주로 탐색 비용과 계약 비용을 올리는데 큰 역할을 한다.

한국 아파트는 건축법과 관련 규정 등을 통해서 이런 특수성을 없애준다. “84”라는 것만 보면 다른 건 볼 것도 없다. 법과 규정을 제대로 지켜서 만든 집이라면 어떤 특징을 가지고 있을지 모르는 사람이 드물 정도다. 어디에 있는지, 언제 지었는지, 베이가 어떤지 같은 기본 정보 몇 개만 있으면 충분히 가치를 판단할 수 있게 된다.

탐색 비용도 사실 없는 거나 마찬가지다. 여러 가지 온라인 서비스에서 클릭 한번이면 얼마인지 바로 알 수 있다. 심지어 정부에서도 실제로 얼마에 거래가 되었는지 알려주는 실거래 서비스까지 제공한다. 실거래가 서비스와 다운계약서 등 계약에 대한 기회주의적 행동을 정부에서 제재를 가함으로서 가격 정보가 투명하게 공개 된다. 불확실성과 기회주의적 행동 같은 거래비용 증가 요인도 사실상 없는 셈이다.

이 정도면 사실상 가상화폐나 디지털 토큰과 다를 게 없다.

다른 거래 비용인 계약 비용도 불확실성과 기회주의적 행동이 제거된 상태에서는 수월할 수 밖에 없고, 이행 비용도 집 자체를 옮기거나 배달하지 않으므로 전체 자산 금액에 비교하면 이 비용이 큰 부분을 차지하지 않는다. 비록 집이 크긴 하지만 보관할 장소를 따로 마련할 필요도 없다. 집보다 훨씬 작은 자건거조차 댓수가 많으면 보관할 데를 염려하는데.

서울 사는 사람들의 대규모 공통주택에 대한 선호도 또한 중요한 요소다. 이건 시골에서 오거나 땅이 넓은 나라에서 온 사람들은 이해하지 못하는 부분 중 하나이기도 하다. 가격은 원하는 사람이 많으면 오르게 되어 있는데 서울에 사는 사람들은 아파트를 좋아하는 사람이 많다.

많은 사람들이 아파트에 몇 십 년 동안 살면서 불편함 점을 고치고 연구하며 안락함과 편리함을 만들어낸 점도 아파트를 좋아하게 만든다. 아파트 말고는 그렇게 연구하고 설계한 집이 많지 않으니까.

거래비용이 사실상 없고 거래비용 증가 요인도 상당수 제거된 서울 아파트를 서울 사람들이 좋아하니 아파트로 몰릴 수 밖에 없다.

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아침이 되면 동네마다 떠나는 사람과 들어오는 사람이 생긴다. 그래서 밤에 사는 사람 숫자와 낮에 사는 사람 숫자가 달라진다.

동네에 사는 사람을 알려면, 수없이 많은 사람 숫자를 일일이 세보아야 하는데 개인에게는 너무 어려운 일이다. 누군가 열심히 조사한 자료가 있다면 고마운 일인데, 마침 서울시청에서 조사한 자료가 있어 다행이다.

서울열린데이터광장에는 2018년 4월부터 2025년 11월 28일까지 조사한 [자치구단위 서울생활인구 일별 집계표]가 나와있다. 이 데이터에 있는 자치구별 하루 단위 생활 인구를 1년 단위로 평균을 내보면, 서울 전체는 주간생활인구가 계속해서 줄어들고 있다. 강동구만 지난 7년 동안 주간생활인구가 늘어났다.

지난 7년 동안 가장 많이 늘어난 강동구를 1, 가장 많이 줄어든 중구를 4로 놓고 변동 정도에 따라 색을 부여하면 이런 지도를 만들 수 있다. 강동구가 6.72%가 늘어나는 동안 중구는 16.28%가 줄었다.

낮에 생활하는 사람 수가 늘어난 곳이나 줄어든 곳이나 그 동네에서 생활하는 사람들은 다 이유가 있을 것이다. 아이들 교육, 본인의 직장, 자연환경, 주거환경 등.

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5호선의 서울 동쪽 끝은 강일역이고, 9호선의 서울 동쪽 끝은 신강일역^(가칭)이다. 이 다음부터는 경기도 하남시 그리고 남양주시로 이어질 예정이다.

지금 9호선은 4단계 연장 공사를 진행 중인데 고덕역과 샘터공원역까지가 ’28년까지 공사 예정 구간이다. 신강일역은 추가연장 구간이라 강동하남남양주선의 첫번째 역으로 신설될 예정이다.

역 위치가 궁금하여 [제2차 서울특별시 도시철도망 구축계획]을 찾아보았더니 위와 같은 후보가 있었다. 고덕교 부근을 (1), 강일초 부근을 (2)로 지도에 표시해보니 아래와 같이 나왔다. 카카오맵에 표시된 강일역 길이인 160미터와 비슷한 길이로 빨간줄을 그어보니 좀더 현실감이 산다.

1번 자리는 강일역과 환승을 하게 한다면 괜찮은 위치일 수 있지만, 서울에서 가장 긴 환승 구간인 홍대입구역 2호선과 공항철도 환승 구간이 400미터가 안 되는데, 강일역과는 600미터가 넘는다. 특별한 기술이 개발되지 않는다면 600미터를 환승하게 만들 수 있을 것 같지는 않다. 그래서 2번 위치에 신강일 역이 서울의 9호선 마지막 역으로 놓일 것 같다. 계획대로 된다면 2031년이다.

’28년 개통예정 역들은 벌써 조감도나 투시도까지 나와있다. 이 사진과 다음 사진은 내 손안에 서울 [9호선 고덕강일1지구까지 연장된다…2028년 완공] 정보에 있는 사진들이다. 신강일역의 바로 앞 정거장은 샘터공원역이 될지 고덕비즈밸리역이 될지 궁금하다.

5호선 고덕역과 환승하는 고덕역. 5호선역과 다르게 이마트 명일점 사거리에 역이 생긴다고 한다. 고덕비즈밸리에 이마트가 생기면서 없어질줄 알았던 명일점은 자리를 꿋꿋하게 지키고 있다.

(Photo: pixabay)

안전하게 그리고 빨리 완공 되서 전철이 달리는 모습을 보고 싶다.

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