서울은 지난 몇 십 년 동안 아파트 수가 엄청나게 늘었고 여러 가지 바뀐 것도 많아졌다.

그중 법이나 규정에 따라 크게 달라진 몇 가지를 보면,

• 면적 기준선
  • 기존에는 벽체 중간선에서 중간선 사이를 기준으로 면적을 쟀는데, 이제는 벽체 안쪽 선을 기준으로 면적을 잰다.
• 스프링클러 의무 설치
  • 1990년부터 16층 이상 스프링클러를 의무 설치하도록 하고, 대상을 점점 늘려왔다.
  • 2018년부터 6층 이상 아파트로 설치 대상이 늘었다.
• 단열 성능 향상
  • 단열 성능이 늘어나면서 단열재 부착으로 인한 벽 두께가 점점 두꺼워졌다. 다행이 면적 기준선이 벽체 중심으로 벽체 안쪽으로 바뀌었기 때문에 실내 공간이 좁아지지는 않는다.
• 지하주차장 높이
  • 2019년도 승인부터 2.7미터로 높아졌는데, 그 전까지는 이보다 낮아서 보통 택배차가 들어갈 수 없어 택배 기사와 주민들 사이에 다툼이 생기기도 했다.
• 내진 설계
  • 우리나라는 지진이 별로 없어서 오래 된 아파트는 내진 설계가 되어 있지 않은데, 요즘 지어지는 아파트들은 내진 설계 기준을 만족해야 한다.
• 비상전원
  • 7층 이상 연면적 2천제곱미터 이상 또는 지하면적 3천제곱미터 이상인 건물은 비상전원을 의무적으로 운영해야 한다.
  • 엘리베이터 등도 전기를 쓰지만, 요즘 많이 쓰는 부스터식 수도공급 장치는 전기가 없으면 펌프를 작동할 수 없어 비상전원이 반드시 있어야 한다.
• 공동주택 정보 공개
  • 의무관리대상 공동주택 제도를 처음 시행할 때는 300세대 이상 단지부터 했는데,
  • 2024년 10월부터 100세대 이상이면 다 공개해야 한다. 서울에는 대략 3천 개 정도의 대상 단지가 있다.
  • 예전에 관리비 문제로 뉴스에 많이 나고 했는데, 외부 감사와 관리비 정보가 공개 되는 단지들은 좀 더 투명한 관리가 되는 것 같은 느낌이다.
• 오픈발코니
  • 23년 9월부터 20층 이상 세대에도 설치할 수 있게 바뀌었다.
  • 집 옆에 있는 단지는 허가를 그 전에 받아서인지 20층 아래에만 있는 것 같다.
  • 19층도 막상 보면 엄청 아득한 느낌이다.
• 전열교환기
  • 2006년 이후 의무 설치가 되었는데 관리를 잘 해야 제 성능을 발휘할 수 있다. 새집이 아니고 누가 살던 집에 이사를 간다면 일단 뜯어서 필터부터 바꾸고 시작하는 게 좋을 것 같다.
  • 전열교환기는 환기 장치이기 때문에 새집증후군이나 라돈 가스 문제와도 밀접한 관련 있는 중요한 장치다. 규정이 바뀐 이후에 지어진 집에 적용하려면 엄청난 비용과 노력이 들기 때문에 누가 나서서 크게 떠들기도 어려운 부분 중 하나다.

딱히 법에 정하지 않았지만 정말 크게 바뀐 게 하나 있다. 아파트 이름 길이다.

(이미지: 직접 작성)

국토부 실거래가 정보에 있는 서울 아파트 단지 약 8천개의 이름을 10년 단위로 길이 평균을 내면 위와 같다. 1900년대와 2000년대를 가르는 기준이 아파트 이름 길이인 것 같다. 이렇게 된 건 여러 가지 이유가 있겠지만, 그에 대한 해석은 다른 전문가들에게 맡긴다.

아파트에 있는 각종 규제는 안전한 삶과 편리한 생활을 위해 필요한 것 위주로 추가 되어왔다. 현재 나오고 있는 여러 가지 주거 형태들은 빨리 짓고 많이 공급하기 위해 여러 규제를 없애거나 낮게 적용한다. 그 중에는 사는 사람에게는 안전과 편의성이 떨어지게 만드는 것들도 있다. 그 점이 바로 안에서 살 사람들에게 인기가 없는 이유기도 하다.

공식 보도자료에서 제공하는 이미지는 모바일에서 한눈에 보기에 조금 불편한 면이 있어서 자료만 가지고 새로 그려보았다.

아파트 시세 변동이 궁금한 분들께 도움이 되었으면 좋겠다. 자료에 대한 이해가 좀 더 충분해진다면 기초 자료를 다른 자료와 연계해서 그려볼 생각도 있다. 예를 들어 토지거래허가 신청 건수 같은 것도 연결해보면 좋을 것 같다.

이사를 많이 하는 봄이라서 1주일 동안 2천 건 넘게 신청을 했나보다. 다들 좋은 집에 이사 가서 행복한 나날을 누렸으면 좋겠다.

시스클라인 공기청정기를 처음 본 것은 청약한 아파트 모델 하우스에서다. 안내하는 분이 비싼 공기청정기를 방마다 달아준다고 해서 그런가보다 했는데, 나중에 보니 상당히 괜찮은 물건이었다.

(이미지: 청약아파트 사이버모델하우스 캡쳐)

모델 하우스 천장 에어컨 옆에 붙어있었는데, 사진으로는 왼쪽이다.

(사진:사무실 천장 직접 촬영)

만약 시스클라인이 없고 환기청정기만 있다면 사진과 같은 디퓨저로 공기가 나온다. 시스클라인은 디퓨저 자리에 다는 천장형 공기청정기라고 볼 수 있다. 각 기기를 기능별로 비교해보면 이렇다.

(이미지:구글시트 작성 후 캡쳐)

일반 공기청정기는 실내 미세먼지는 제거할 수 있지만, 밖에서 들어오는 미세먼지는 어쩔 수 없다. 밖에서 들어오는 미세먼지를 줄이려고 창문을 닫아두면 실내에는 이산화탄소, 라돈 가스, 휘발성 유기화합물질(VOCs)의 농도가 높아진다. 휘발성 유기화합물질은 새집증후군의 주요인자로 알려져있다.

(이미지: 시스클라인 홈페이지 캡쳐)

시스클라인도 공기청정 기능만 보면 일반 공기청정기랑 다를 바 없다. 환기청정기(전열교환기)가 있기 때문에 일반 공기청정기로는 할 수 없는 일을 할 수 있다. 그 중 하나가 실내 공기 상태에 따라 환기청정기를 작동하는 기능이다. 환기청정기는 창문을 닫아도 실내 오염 물질을 밖으로 내보낸다. 바깥 공기는 필터로 먼지를 걸러서 안으로 넣어준다.

(이미지: 청약아파트 사이버모델하우스 실외기실 화면 일부 캡쳐)

창문을 닫은 상태에서 공기를 순환하려면 전기로 모터를 작동시켜야 하는데 그걸 하는 장치가 환기청정기(전열교환기)다. 원래는 환기할 때 바깥 공기로 인해 집안의 공기 온도가 바뀌는 걸 막기 위해 만든 장치다. 겨울철 바깥의 찬공기는 집안의 따뜻한 공기가 열교환소자를 지나면서 데워져 들어온다. 여름철 더운 바깥 공기가 시원한 집안 공기로 식혀서 들어온다.

열교환기 안에 있는 열교환소자에 먼지가 끼는 걸 막기 위해 필터를 단 게 공기도 깨끗하게 하니 1석2조다. 요즘 나오는 장치들은 헤파 필터까지 달아서 집안 전체에 마스크를 씌운 것처럼 되었다.

(이미지: 제조사 홈페이지 캡쳐)

시스클라인 제조사 홈페이지를 보니 가격이 하나에 135만원이다. 방 3개에 거실까지 하면 4개인데 이것만 540만원. 그래서 주로 제조사의 모회사 브랜드 아파트인 자이에서 많이 도입을 했나보다. (가격은 시스클라인제조사 쇼핑몰에서 가져옴)

(이미지: 구글플레이스토어 시스클라인 앱 소개 페이지)

찾아보니 앱도 있다. 실제 농도가 저렇다면 아주 쾌적한 상태일 것 같다. 특히 이산화탄소 농도는 1000 PPM 이하가 권장 수치인데, 이산화탄소 농도가 높아지면 흔히 느끼는 증상은 졸림이다.

시스클라인 홈페이지에서 함께 팔고 있는 전열교환기는 환기용량이 150 CMH인 제품으로 보인다.( 시스클라인 제휴 제품 홈페이지)

(이미지: 직접계산[환기시간=실내공기부피 나누기 시간당 환기량])

CMH는 Cubic Meter Hour를 줄인말인데 시간당 환기하는 공기의 부피를 나타낸다. 기본 용량으로 돌리면 84형은 1시간 17분, 101형은 1시간 반 정도면 집안 전체 공기가 환기 된다고 볼 수 있다.

실내 공기를 전체 환기 시키는 시간을 2시간 이내로 하도록 주택법에서 규정하고 있으므로, 150 CMH 제품이면 규정에 맞다. 규정을 준수하므로 이 정도 환기용량 제품을 설치할 것으로 보인다. 집은 입체 공간이므로 84평방미터 아파트라면 거기에 천장높이를 곱한 게 전체 실내공간이 된다. 벽이나 가구, 가전, 사람을 빼면 실내 공기가 들어가는 공간은 줄어들므로 실제 시간은 저것보다 짧을 것이다.

새로 들어가는 집에서는 아토피 있는 우리 애들 새집증후군 걱정 없이 전원주택처럼 맑은 공기 속에 살았으면 좋겠다. 환기청정기와 시스클라인 공기청정기 도움으로.

아직 입주 전이라 실제로 사용할 수는 없어 다른 분의 사용기도 하나 소개한다.

시스클라인 실제 사용기

내돈내산 실사용기는 입주 후에나 할 수 있을 것 같다. 실제 써보지 않아도 가끔 하는 필터 청소와 교체는 귀찮을 것 같기는 하지만 어차피 아빠가 하는 것이므로 다른 식구들은 맑은 공기를 마셔주기만 하면 된다.

PS:
환기청정기는 2006년 이후 100세대 이상에 의무 적용하게 되어있어, 지은 지 오래 되었거나 세대수가 적은 아파트는 설치되지 있지 않을 수 있다. 이 경우 덕트 공사 등을 하면 비용이 많이 들 수 있는데 이런 경우에는 거실이나 방 창문에 설치하는 제품도 있다. LX 자연환기 제품도 괜찮아 보인다. LX 자연환기 링크

지금 종합부동산세는 과세표준에 대해 아래와 같은 세율을 적용한다.

현재는 거주 비거주 구분하지 않고 같은 세율이다.

실제 보유세는 종합부동산세가 생기기 전부터 있는 재산세도 있다. 이것도 무시하지 못할 수준이다.

아파트 보유세는 공시가격에 따라 정해지는데 대략적인 것들은 인터넷에서 보유세 계산기로 알아볼 수 있다.

시세 30억 아파트 예상 보유세

세금은 소문으로 부과되지 않는다. 그냥 관심을 가지고 지켜보다가 정해지면 성실히 납부하면 된다.

고덕차량기지 복합개발 사업화 방안 수립을 위한 서울시 외부 용역 공고가 나왔다. 여러 요구 사항이 있지만, 사람들이 가장 궁금한 것 이게 언제쯤 끝날 것인지만 살펴본다.

한강 쪽에서 바라보는 고덕차량기지다. 왼쪽 빈터는 토지임대부주택 자리고 수도권제1순환고속도로와 비즈밸리 사이에 있다.
고덕강일3단지 토지임대부 주택 링크

대략 2040년이 넘어서 마무리할 계획인 것 같다. 수서차량기지도 2009년 SRT 개통 때부터 개발을 추진했는데 아직 진행 중이다.

잘 마무리 되어서 강동이 더욱 살만한 곳이 되면 좋겠다.

• 이 글은 아래 나라장터 공고를 기준으로 작성하였으며 실제 내용과 차이점이 있다면 그것은 저의 이해 부족이며 정부나 지자체의 발표 자체의 문제로 인한 것은 아닙니다.
• 나라 장터 공고 링크 : https://www.g2b.go.kr/link/PRVA004_02/?bfSpecRegNo=R26BD00171520

26년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝난다고 한다. 5월 9일이 지나면 투자나 이사, 상속 등 여러 이유로 집이 여러 채인 사람들은 상황에 따라 양도세가 최대 82.5%까지 늘어날 수 있다고 한다. 이런 경우 집을 팔아야 하는 경우도 있는데, 토지거래허가제로 인해 세입자가 있는 집은 팔 수 없는 문제가 있었다.

정부는 이 문제를 풀기 위해 세입자가 있는 경우에도 28년 2월 11일까지만 집주인이 입주할 수 있으면 집을 팔고 살 수 있게 했다.

임차인이 있는 집도 계약(토지거래허가 포함)을 5월 9일까지 하고 잔금을 계약일부터 4/6개월 안에 치루면, 최대 28년 2월 11일까지 새로 집을 사는 주인이 실거주를 미룰 수 있다고 한다.

거주지나 직장이나 현금 흐름 등으로 당장 실거주가 어려운 사람들이 집을 살 수 있는 기회가 되었으면 좋겠다.

• 이 글은 다음 링크에 있는 정부 발표 자료를 요약한 것입니다. 본 글의 내용이 발표 내용과 다른 점이 있다면 저의 이해가 부족한 것이며 정부 발표의 문제가 아님을 밝힙니다.
  https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156744462&pWise=sub&pWiseSub=C3

서울이라면 떠오르는 이미지나 방송 등에서 서울이 나오는 모습은 아파트나 빌딩이 숲처럼 양쪽으로 늘어진 거리다.

이런 이미지와 반대로 아파트 거주 비율은 생각보다 낮다. 심지어 산과 숲과 자연으로 어우러진 것 같은 이미지인 강원도보다 낮다.

그럼 전국 여러 지역과 비교해서 어느 정도인지 보자.

전국 평균인 53.1%와 비교해도 꽤 낮은 44.0%다. 왜 이런지는 두 가지 가운데 하나가 아닐까?

• 서울에는 아파트에 살고 싶지 않은 사람이 모여있다.
• 서울은 아파트가 살고 싶은 사람만큼 충분하지 않다.

사람들이 살고 싶은 집을 산다고 생각하면, 전체 주택 거래 비율을 살펴보면 될 것 같다. 마침 일요신문에 이런 기사가 나왔다.

서울 주택 거래 중 아파트 비중 70.3%

서울 주택 거래 비중을 보면 아파트에 살고 싶은 사람은 많은데, 실제 서울에서 아파트에 살고 있는 사람 비율은 전국 평균보다 한참 낮다.

서울에 아파트가 모자란다는 말이 괜히 나온 건 아닌 것 같다.

집값이 올라가면 종부세를 낸다. 얼마가 되면 종부세를 낼까? 그리고 얼마나 낼까?

종부세의 기준은 공시지가가 단독명의 기준 12억 원, 공동명의인 경우 명의자 1인당 9억 원까지 면제가 된다. 정확히 시세만 가지고는 알 수 없지만, 공시지가가 시세를 기준으로 일정비율을 반영해서 정하므로 대략 추정은 해볼 수 있다.

공시가격 시세반영비율은 정부에서 정하는데 때때로 바뀐다. 지금은 69%라고 알려져있다. 기준선을 넘어가면 세금을 내는데, 납세자가 너무 부담이 될 수 있어 깎아줄 수 있도록 만들었다. 그걸 공정시장가율이라고 하는데 비율이 높을수록 세금이 높은데, 60~100% 사이다.

가격은 고정하고, 시세반영률과 공정시장가율을 바꿔가면서 표를 만들어보면 이렇게 된다. 위는 단독 소유인 경우 17억 조금 넘는 아파트인 경우고, 아래는 공동명의인 경우 26억 정도인 아파트가 기준이다. 각종 공제가 있을 수 있는데 고려하지 못했고 단순히 세율만 곱했다.

일일이 프로그램을 만들어서 돌리는 것보다 이런 사이트를 이용하는 게 훨씬 나은 것 같다. 아래는 링크다. 이 사이트의 가장 큰 장점은 금액을 일일이 입력하지 않고 슬라이드 바를 조정해서 바로 바로 알아볼 수 있는 점과 링크를 복사하면 금액을 그대로 전달할 수 있는 점이다. 재산세와 종부세를 합친 금액도 알 수 있고, 단독명의와 공동명의를 바로 비교해준다.

30억 아파트 재산세, 종부세를 합친 보유세는?

위의 링크를 누르면 사이트로 바로 갈 수 있다.

계산할 때는 상당히 객관적으로 변하는 것 같은데, 계산을 마치고 나면 시세는 올라도 시세반영율은 오르지 않았으면 하는 마음이 드는 건 어쩔 수 없나보다.

광장극동은 명절이 끝날 때 쯤 고향 갔다 집으로 가는 길에 있었다. 이 동네 살았다면 아직 20분 가까이 더 가지 않고 바로 집으로 들어갈텐데. 이런 생각이 들었고, 설에 눈이라도 온 날은 그런 생각이 더 들었던 것 같다. 물론 그게 광장극동인지 이름도 모른채.

2011년 여름 광장극동 전세 계약을 하며 부동산에서 들었던 기억이 난다. “여기 재개발 10년도 넘게 걸릴 거예요. 셋째 대학 들어갈 때까지도 충분할 겁니다.” 이사 하고 사는 동안에도 계속 재건축 이야기는 나왔고 재건축 안전진단으로 아파트가 불안정하다고 했을 때 축하 공지가 붙었던 기억이 난다. 전세계에서 자기 집이 불안해서 좋다고 할 사람은 우리 나라 밖에 없을 거란 생각도 했다.

광장극동을 비롯해서 현대3,5,8단지, 삼성, 상록에 아이 있는 사람들이 사는 이유는 딱 하나라고 볼 수 있다. 바로 광남 라인. 유치원부터 초,중,고 까지 일단 계속 살 수만 있다면 진학 염려 없이 그냥 살던 되는 동네니까. 이사하고 맨 처음 들었던 생각은 동네 전체가 그냥 애들 만을 위해 존재하는 것 같았다. 아침 등교길, 오후 하교길, 그리고 밤 늦은 시간까지 가방 들고 다니는 아이들.

처음 광장극동에 이사했던 2011년만 해도 생각보다는 많이 알려진 동네는 아니었다. 사는 동네를 물어서 광장동이라고 하면 광장시장 쪽이냐고 묻는 사람이 대부분일 정도였는데, 재산세 증가율이 이 높은 축에 속하는 걸로 봐서 이제는 확실히 동네에 대한 관심도가 올라가는 느낌이 든다. 어쩌면 광남고 영향이 아닐까 싶은데, 2014년 광남고 졸업생이 학교 처음으로 수능 만점 받고, 바로 다음 해 재학생 처음으로 나온 수능 만점은 애 친구. 그 사이는 잘 모르지만 24, 25년 수능에서도 재학생 만점이 나왔는데 이게 공립 일반고 최초로 2년 연속 재학생 수능 만점이라고 한다.

학군지의 장점은 지나고 나서 부모로서 부족함은 있었겠지만 크게 아쉬움은 가지지 않고 살 수 있는 것 때문인 것 같다. 지나고 나면 다시 돌아올 수 없는 게 애들 어린 시절이라 더 하겠지.

5호선 광나루역 출입구 바로 앞이라 전철 타고 회사 출퇴근하는 나는 편했는데, 차로 다니는 아내는 주차 때문에 많이 힘들어했다. 평행주차만 한 세 줄 쯤 되니 안쪽에 차를 대면 뒷쪽 차를 밀고 차를 뺄 공간을 만들어야 하는데, 소코반 게임 현실 체험을 날마다 해야했다. 이런 동네를 왜 집을 새로 못 짓게 하나 했는데, 이제 49층으로 재건축을 한다고 한다. (광장극동 49층 재건축 뉴스 링크)

광장극동 1차 5동은 한강이 잘 보였지만, 애가 다니던 학원장 말로는 창문 열면 차 소리 때문에 시끄러워서 별로 라는 말을 했다고 한다. 내가 살던 동은 5동이 소리를 가려서 크게 시끄러운 느낌은 아니었지만, 한강이 조금 밖에 안 보였다. 새로 짓는 집은 더 많은 사람들이 한강을 볼 수 있을 것 같다.

옛 이웃 분들 이제 집 잘 지어서 다들 주차 편한 단지에 사셨으면 좋겠다. 이미 팔고 나간 분도 계시겠지만, 참으로 오랜 세월을 주차 불편 견디며 사신 것 같다.

성탄절 저녁이라 그런지 옛 이웃들 생각이 난다. 이사 나오는 날이 되어서야 대학 선배란 걸 알게 되었던 아래층 아저씨도.

나중에 여력이 된다면 다시 가서 살고 싶은 동네 중 하나다.

(photo:unsplash.com)

2년 뒤 들어갈 집의 알파룸에는 에어컨이 없다.

(photo:unsplash.com)

부채는 자는 동안 쓸 수 없으므로 통과.

(photo:unsplash.com)

선풍기 정도면 그럭저럭 지낼만 할 것 같기도 하지만.

사무실 천장에 있는 이 디퓨저가 생각이 났다.

오른쪽에 있는 4웨이 실내기에서 서브덕트로 디퓨저까지 연결 되어있다. 실내기와 디퓨저 사이 거리는 대략 3미터 쯤 되는 것 같다.

서브덕트 연결을 위해서는 실내기 연결 어댑터와 주름관 그리고 디퓨저만 있으면 된다.

부자재는 비싸지 않지만 집에서 하려면 천장을 뚫어야 한다. 사무실은 패널로 되어 있어 뜯고 다시 붙이기 쉽지만 집 천장은 공사를 해야 한다. 아직 시간이 있으므로 공사비는 알아보지 않았다.

(photo:pixabay)

실내기 연결 어댑터와 찬바람이 나오는 디퓨저 사이에는 이런 주름관이 천장 속으로 들어간다. 찬바람이 지나가면 이것도 차가워지므로 사진에 있는 것 같은 일반 주름관을 쓰면 물방울이 맺히고 그 물이 천장에 떨어지면 누수가 생긴 것과 같은 현상이 일어날 수 있다. 그래서 반드시 보온재로 밖을 감싼 주름관을 써야 한다.

디퓨저 쪽 방은 실내기 쪽보다 당연히 덜 시원하다. 바람도 약하다.

(photo:pixabay)

시간이 여유 있으므로 좀 더 생각해봐야겠다. 입주 하고 여름이 되기 까지는 거의 3년이 남았으니.